Ипотека, оформленная после 40 лет, может стать серьезной нагрузкой в период снижения доходов и выхода на пенсию. По данным Банка России, среди заемщиков, получивших жилищные кредиты во втором полугодии 2025 года, у 65% плановая дата полного погашения приходится на возраст старше 60 лет. Примерно каждый пятый из этих кредитов рассчитан так, что последний платеж заемщик внесет в 70–75 лет.
Заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко считает, что сам по себе возраст 40, 45 или 50 лет не делает ипотеку чрезмерно рискованной. Основная опасность появляется тогда, когда значительная часть выплат переносится на период перед пенсией или после ее назначения. «Возраст 40, 45 или 50 лет сам по себе не делает оформление ипотеки чрезмерно рискованным. Опасность возникает, если значительная часть выплат приходится на период возможного снижения доходов перед пенсией или после ее назначения», — отметил депутат.
Размер ежемесячного платежа при увеличении срока кредита может уменьшаться незначительно. Например, при займе в 5 млн рублей под 17,8% годовых на 20 лет заемщик будет платить около 76 тыс. рублей в месяц, а при сроке 30 лет — примерно 75 тыс. рублей. При этом дополнительные десять лет увеличат общую сумму выплат приблизительно на 8,5 млн рублей.
Гендиректор «Планета Недвижимость» Александр Саяпин также связывает главный риск не с возрастом, а с уровнем будущего дохода. Банки, по его словам, обычно рассчитывают ипотеку так, чтобы к последнему платежу клиенту было не более 70–75 лет. «Риск в доходе. Если взять кредит на 30 лет в 45, то последние 10–15 лет придется платить с пенсии или с зарплаты, которая после 55 часто снижается. К этому добавляются дорожающая страховка жизни и расходы на здоровье».
Саяпин рекомендует подбирать срок так, чтобы завершить выплаты до выхода на пенсию, даже если это потребует более высокого ежемесячного платежа. Нагрузка, по его оценке, не должна превышать 30–35% дохода, а резерв желательно иметь минимум на шесть платежей. Досрочные взносы эксперт советует направлять на сокращение срока кредита, а не размера платежа. «Главное правило: ипотека в 45 лет должна быть планом на 10–15 лет, а не на 30», — добавляет Саяпин.
Финансовый эксперт и автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский обращает внимание, что в среднем россияне закрывают ипотеку за 7–10 лет, то есть заметно раньше первоначально установленного срока. По его словам, просрочки чаще всего возникают в первые 2–3 года после оформления займа, поэтому массовых выплат по ипотеке уже на пенсии он не ожидает. При этом увеличение срока остается выгодным банкам: при кредите 15 млн рублей, первоначальном взносе 30% и ставке 18% платеж на 25 лет составит почти 160 тыс. рублей, а на 15 лет — около 170 тыс. рублей, тогда как разница в 10 тыс. рублей ежемесячно может принести банку дополнительные проценты на миллионы рублей.
Руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева советует заранее оценивать, сохранится ли посильный платеж при уменьшении доходов, включая период после выхода на пенсию. «При оформлении ипотеки после 40 лет ключевое значение имеет то, насколько посильным останется платеж при снижении доходов, в том числе после выхода на пенсию. При высокой ставке увеличение срока кредита с 20 до 30 лет может лишь незначительно уменьшить ежемесячную нагрузку, но существенно увеличить общую переплату».
Перед покупкой жилья заемщику стоит составить бюджет с учетом будущих доходов, расходов на содержание квартиры и страхования. Резерв рекомендуется сохранять как минимум на шесть месяцев обязательных расходов. Если платеж оказывается слишком высоким, безопаснее выбрать более дешевое жилье или увеличить первоначальный взнос, не расходуя финансовую подушку и не рассчитывая на гарантированное рефинансирование в будущем.