В обществе укоренился устойчивый миф о том, что подаренную недвижимость могут отобрать обратно только в течение трех лет после совершения сделки. Как пояснил агентству «Прайм» Филипп Терехин, генеральный директор юридической компании «Ляпунов, Терехин и партнеры», это заблуждение возникло из-за путаницы со сроками исковой давности. В реальности для оспоримых сделок законом отведен всего один год, а для ничтожных — три года, однако ключевой нюанс кроется в моменте начала отсчета этого срока. Время начинает идти с того дня, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав, поэтому в исключительных случаях судебные разбирательства могут начаться даже спустя десять лет.
Риск потерять жилье сохраняется гораздо дольше трехлетнего периода, особенно если в деле фигурируют наследники, супруги или кредиторы дарителя, чьи законные интересы могли быть ущемлены. Гражданский кодекс предусматривает множество оснований для аннулирования договора дарения, среди которых недееспособность бывшего владельца в момент подписания бумаг, притворность сделки с целью маскировки продажи или намеренный вывод имущества из-под взыскания. Более того, под удар может попасть не только тот, кому подарили квадратные метры, но и последующий добросовестный покупатель, если суд признает первоначальную цепочку передачи прав недействительной.
Полностью исключить вероятность оспаривания сделки невозможно, однако существуют способы существенно снизить риски при приобретении такой недвижимости. Перед покупкой необходимо провести глубокий анализ истории объекта, выяснив мотивы дарения и проверив финансовое состояние и здоровье прежнего собственника. Невозможно точно предсказать будущее банкротство дарителя, но наличие у него текущих крупных долгов или кредитов должно стать серьезным сигналом тревоги для потенциального покупателя.
Особенно подозрительными эксперты считают «свежие» договоры дарения, так как именно в первые годы вероятность судебных претензий достигает максимума. Юристы советуют придерживаться правила: чем больше времени прошло с момента сделки, тем безопаснее актив. Если же вы все-таки решились на покупку квартиры с дарственной в истории, проверка документов должна быть максимально тщательной, а цена объекта — существенно снижена, чтобы оправдать принимаемые на себя риски.