За последние три года квадратный метр в премиальном стрит-ретейле (торговых помещениях на первых этажах зданий) в старой Москве подорожал на 51,2% — с 660,1 тысячи до 997,9 тысячи рублей. Жильё за тот же период прибавило 40,2%: стоимость метра выросла с 690,6 тысячи до 968,3 тысячи рублей. Аналитики инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet сравнили экономику вложений в коммерческие площади и квартиры на примере пяти столичных премиальных жилых комплексов с наиболее высокими темпами продаж.
В выбранных проектах квадратный метр жилья стоит в среднем от 586,3 тысячи до 746,9 тысячи рублей, а коммерческих помещений — от 616 тысяч до 924,7 тысячи. Годовой доход от аренды квартир составляет 28,9–50,4 тысячи рублей на квадратный метр. При увеличении арендной ставки на 5% с поправкой на инфляцию в 5% такие вложения окупаются за срок от 10 лет 5 месяцев до 15 лет.
В 2025 году средняя доходность стрит-ретейла оценивалась примерно в 9,5% годовых. В премиальных торговых коридорах центра, включая Столешников переулок и Кузнецкий Мост, она составляет 6–8%, тогда как в районах между Третьим транспортным кольцом и Московской кольцевой автодорогой, а также в спальных районах с устойчивым трафиком может достигать 9–12% и более. Доходность сдачи квартир в крупных городах была ниже и находилась в диапазоне 4,7–6,1% годовых, что формирует примерно трёхкратную разницу по средним показателям.
Средняя московская квартира, приобретённая для сдачи, приносит валовую доходность около 4,1% и окупается за 24,7 года. После учёта налогов, амортизации и периодов простоя срок увеличивается примерно до 30 лет. Для стрит-ретейла в премиальных жилых комплексах ставки капитализации составляют 11,5–13,5%, а с учётом расходов реальный возврат вложений занимает 10–12 лет при средней рыночной доходности 9,5%. «Разница между жильем и коммерцией по срокам возврата капитала достигла исторического максимума — 16,5 года против 9,7 в 2019-м, а разрыв в текущей доходности остается трехкратным», — рассказывает Юлия Алякина.
Финансовую отдачу коммерческих помещений поддерживают рост арендных ставок, ограниченное предложение и длительные договоры. За шесть лет аренда в стрит-ретейле подорожала на 113%, тогда как сами объекты прибавили в цене 68%; в жилом сегменте ставки вернулись к уровню 2019 года, хотя новостройки подорожали на 126%. В премиальных домах под торговлю отводят 7–9% площади, а общий объём помещений на первых этажах Москвы за год сократился на 20%, до 3,3 миллиона квадратных метров. Договоры на длительный срок с фиксированной индексацией помогают собственнику защищать выручку от инфляции и рыночных спадов.
Различаются и эксплуатационные расходы. По словам представителя «Мангазеи», премиальную квартиру обычно удаётся сдать за 60–90 дней, а косметический ремонт стоимостью 200–500 тысяч рублей требуется раз в три-пять лет. В торговом помещении простой при смене арендатора длится от одного до четырёх месяцев, а иногда достигает полугода; новая отделка обходится в 20–30 тысяч рублей за квадратный метр. Налог на имущество может составлять до 2% кадастровой стоимости, дополнительно взимаются НДС, расходы на эксплуатацию и управление в размере 15–20% валового дохода. Снизить нагрузку помогает договор на пять-десять лет с надёжным якорным арендатором — торговой сетью, аптекой или супермаркетом, однако без такого партнёра собственнику приходится самостоятельно заниматься объектом как бизнесом.
«Жилье выбирают частные инвесторы, которым нужен понятный защитный актив для сбережения средств без погружения в операционные процессы. Коммерческие помещения привлекают профессионалов, нацеленных исключительно на получение регулярной прибыли. При этом надо помнить, что стрит-ретейл зависит от пешеходного трафика, устойчивости малого бизнеса и правовых норм, которые ограничивают размещение отдельных видов торговли в жилых домах», — отмечает Светлана Комиссарова, руководитель направления аналитики инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet.